Contrato de gaveta: cultura de risco
Por Monica Z. Mardegan, advogada - Juk Cattani Advogados
O famoso contrato de “gaveta” nada mais é do um compromisso, um contrato particular de compra e venda que é assinado e guardado na “gaveta” dos contratantes, não sendo levado ao conhecimento público por meio de uma escritura pública, muito menos registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Mas porque o contrato de compra e venda de imóveis deve ser levado ao conhecimento público? O que isso modifica o cenário de segurança jurídica? Enquanto o contrato é informal (não registrado), ele só é válido entre as partes, isto é, sem conhecimento e validação pública, logo, mais passível de contestação.
Conforme a lei atual, a escritura pública tem uma função essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos (reais) sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o salário mínimo do país.
Assim, após a celebração de um contrato de compra e venda, se torna fundamental a realização da escritura pública e o seu posterior registro no Cartório de Registro de Imóveis, pois apenas com o registro é que ocorre a efetiva transmissão da propriedade.
Em algum momento você já deve ter escutado a seguinte frase “só é dono quem registra”. Pois é.
Importante ressaltar que, há casos em que há a dispensa da lavratura da escritura pública mas o registro segue obrigatório, como por exemplo nos casos de imóveis financiados pelo programa “Minha Casa Minha Vida”, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).
Há variados riscos em se celebrar um contrato de gaveta, e todos esses riscos podem gerar um desgaste, tanto na esfera judicial como eventuais gastos não previstos no orçamento, seja com contratação de um advogado, de custas processuais, impostos, entre outros.
Se você é o comprador, imagine que o vendedor era casado e tempos depois ele entra em um processo de divórcio, no qual sua esposa quer a metade do imóvel e se nega a assinar a transferência dele?
Ou ainda, que o vendedor venha a falecer antes de se realizar a transferência do imóvel. Neste caso será necessária abertura de um processo de inventário, pagamento de impostos pelos herdeiros, e ainda contar que não haja discussão dos herdeiros com relação ao “contrato de gaveta”, podendo o processo se tornar longo e caro, ficando o comprador impossibilitado de transferir o imóvel para seu nome ou até mesmo vendê-lo com a segurança necessária.
Outro exemplo bem recorrente nos escritórios de advocacia é o caso de o vendedor contrair dívidas, e no decorrer do tempo surgirem demandas trabalhistas, cíveis ou execuções de tributos contra o mesmo, de modo que no processo judicial sobrevenha uma penhora do imóvel que ele lhe vendeu, isto é, o seu imóvel ! Inclusive, em muitos casos, a depender da forma como for realizado ou conduzido a confecção e registro do contrato, o judiciário pode considerar uma tentativa de fraude sua contra os credores.
Há casos ainda, um pouco mais graves, em que o vendedor vende o mesmo imóvel para várias pessoas e, considerando que no mundo jurídico “só é dono quem registra”, aquele que registrar primeiro será o verdadeiro proprietário, e o comprador terá muita dor de cabeça para solucionar o problema na justiça, provar a propriedade do bem ou ainda tentar reaver o dinheiro pago.
Mas não é só o comprador que está sujeito aos riscos da informalidade do contrato de gaveta, o vendedor também.
A título de exemplo, caso o comprador deixe de efetuar o pagamento do IPTU, do condomínio ou de taxas municipais, é o vendedor que possivelmente responderá pelas dívidas perante a justiça, ser réu em um processo de dívida ativa e até mesmo possa ser protestado ou negativado, isto é, sofra todos os efeitos da inadimplência que não gerou.
Ainda, há casos em que o comprador se torna inadimplente, não paga a dívida e não devolve a posse do imóvel ao vendedor para resolução contratual.
Em Balneário Camboriú e Florianópolis, por exemplo, ambas situadas em Santa Catarina e notáveis pelos seus belos imóveis litorâneos, mais da metade das transações de compra e venda são realizadas por meio de contrato de “gaveta”, conforme dados fornecidos pelo CRECI-SC. Por isso, é importante ter conhecimento dos riscos deste tipo de negócio, e considerar que, além do prejuízo financeiro, o potencial desgaste emocional advindo do imbróglio.
Cabe apontar portanto, o relevo da assessoria jurídica para a confecção e formalização de um contrato de compra e venda, pois é necessário se fazer um levantamento de toda a documentação necessária para avaliar a viabilidade do negócio, a credibilidade das partes, a regularidade do imóvel, se este está livre de pendências regulatórias e tributárias, entre outras variáveis que possam afetar a sustentabilidade jurídica do negócio.
E no mesmo sentido, no caso de contratos elaborados pela outra parte (unilateralmente), é recomendado procurar um advogado para que este possa realizar a análise jurídica do negócio e interpretar as cláusulas contratuais, se prejudiciais ou não, evitando os riscos contratuais, antes da assinatura e demais encaminhamentos formais.
